„Schrottimmobilien-Fälle“

Veröffentlicht am: 30.06.2013

1. In „Schrottimmobilien-Fällen“ ist es häufig so, dass der Käufer vom Verkäufer/Vermittler aufgefordert worden ist, ein notariell beurkundetes Angebot (zum Kauf der Eigentumswohnung) abzugeben, so dass der Verkäufer lediglich noch die Annahme in notarieller Form zu erklären hat. Diese Annahmeerklärung muss – so der Bundesgerichtshof (BGH) bereits im Jahr 2010 – innerhalb einer Frist von vier Wochen ab Angebotsabgabe abgegeben werden, ganz gleichgültig, welche Annahmefrist im Notarvertrag bestimmt ist.

Ist diese Annahmefrist durch den Verkäufer nicht eingehalten und wird die Annahme des Angebotes erst nach Ablauf von vier Wochen erklärt, so ist kein wirksamer Kaufvertrag zustande gekommen. Dies gilt gem. BGH selbst in Fällen, in denen der Kaufpreis bereits gezahlt wurde und/oder der Käufer als Eigentümer im Grundbuch schon eingetragen worden ist.

Rechtliche Folge: Der Verkäufer ist verpflichtet, die Wohnung gegen Rückzahlung des Kaufpreises zurückzunehmen; diese Forderung kann gerichtlich durchgesetzt werden.

2. In zahlreichen notariellen Verträgen ist jedoch geregelt, dass das Kaufangebot des Käufers länger als vier Wochen von dem Verkäufer angenommen werden kann; danach wäre ein Angebot auch nach Ablauf von vier Wochen nicht automatisch erloschen (sog. „Fortgeltungsklausel“).

Hierzu hat der BGH nunmehr in einer aktuellen Entscheidung aus Juni 2013 klargestellt, dass derartige „Fortgeltungsklauseln“ unwirksam sind und es bei der Entscheidung des BGH aus 2010 verbleibt, wonach die Frist zur Annahme des abgegebenen Angebotes grundsätzlich lediglich vier Wochen beträgt.

Rechtliche Folge: Es ist demnach allen Käufern einer Immobilie (insbesondere den Käufern einer sog. „Schrottimmobilie“) anzuraten, ihren Fall durch einen auf „Schrottimmobilien“ spezialisierten Anwalt auf Einhaltung der Vierwochenfrist und im gegebenen Fall auf Ansprüche und deren Durchsetzungsfähigkeit prüfen zu lassen.

Dies gilt selbst für lange zurückliegende Kaufverträge, ggf. sogar für Verträge, die im Jahr 2003 geschlossen worden sind. Wichtig in diesen „Altfällen“ ist allerdings die Prüfung, ob die Ansprüche des Käufers nicht bereits verjährt sind.

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